국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 11월 4일 '전월세 안심신탁' 첫 임대인 모집을 시작했다. 임차인이 보증금 상당액을 HUG에 예치하면 HUG가 이를 운용해 임대인에게 월 수익을 지급하고, 계약 종료 시 임차인에게 예치금을 돌려주는 제도다. 이번 모집의 세전 약정수익률은 연 4.35%다.
기존 전세와 무엇이 다른가?
기존 전세계약에서는 임대인이 보증금을 직접 수령하고 계약 종료 시 반환한다. 반면 전월세 안심신탁은 임대인·임차인·HUG가 3자 계약을 체결하며, 임차인의 예치금을 HUG가 보관·운용한다.
임대인과 임차인 사이에는 법적으로 보증금 없는 월세 형태의 계약이 성립한다. 임차인은 월세 대신 예치금을 납입해 거주하고, 임대인은 HUG로부터 매달 약정수익을 지급받는다.
[국토교통부공식보도자료: 2026.11.04]
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95092556&lcmspage=1
연 4.35%, 실제 월 수익은?
이번 첫 모집의 세전 약정수익률 4.35%를 단순 적용하면 예치금 2억원은 월 약 72만5,000원, 3억원은 월 약 108만7,500원에 해당한다.
이는 세전 계산 예시로, 실제 지급액은 승인된 예치금과 계약 조건에 따라 확인해야 한다. 임대소득에 대한 소득세·법인세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세도 추진되고 있지만, 관련 법 개정이 필요한 사항이다.
따라서 현재 주변 월세와 수익성을 비교할 때 확정되지 않은 세제 혜택을 미리 반영하는 것은 적절하지 않다.
기존 전세 세입자가 있다면?
이미 임대차계약이 진행 중인 주택은 기존 계약을 종료하거나 합의해지하고, 임차인에게 보증금을 반환한 후 참여할 수 있다.
예를 들어 기존 전세보증금이 3억원이라면 집주인이 이를 먼저 반환해야 한다. 새로운 임차인의 예치금은 HUG에 납입되므로 임대인이 기존 보증금 반환자금으로 직접 사용할 수 없다.
안심신탁이 기존 보증금 반환자금이 부족한 임대인의 문제까지 해결하는 제도는 아니라는 의미다.
참여할 수 있는 주택과 신청 절차는?
대상 주택은 가격 20억원 이하, 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하인 주택이다. 예치금은 적정 전세시세 이내에서 정해야 하며 권리관계 등 별도 심사를 거친다.
임차인은 계약 시 예치금의 10%, 입주 시 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입한다.
임대인은 11월 4일부터 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사를 통해 신청할 수 있으며, 최초 입주는 2027년 1월부터 순차적으로 예정돼 있다.
[HUG 안심전세포털](https://www.khug.or.kr/jeonse)
운정신도시 아파트 소유주에게 미치는 영향은?
운정신도시에서 전세와 월세 중 어떤 임대방식을 선택할지 고민하는 소유주에게 새로운 비교 기준이 생겼다.
푸르지오 파르세나를 비롯한 개별 아파트의 참여 가능 여부는 주택가격과 선순위 권리, HUG 심사에 따라 확인해야 한다.
특히 주변 월세와 안심신탁 수익을 비교할 때는 세후 수익뿐 아니라 기존 임차인의 계약 만기와 보증금 반환계획을 함께 검토해야 한다.
16년 차 공인중개사의 판단
이번 제도의 핵심은 수익률 4.35% 자체보다 임대인이 보증금을 직접 운용하지 않는 대신 HUG로부터 정기적인 수익을 받는다는 점이다.
기존 전세는 보증금을 활용할 수 있지만 계약 종료 시 반환해야 할 책임도 따른다. 반면 안심신탁은 보증금 상당액을 직접 활용하지 않는 구조다.
임대수익을 얻는 방식과 자금 운용의 자유, 보증금 반환 위험을 함께 비교해야 한다는 의미다.
운정신도시 아파트 소유주 역시 예상 수익률 하나로 임대방식을 결정하기보다 전세시세, 월세 조건, 기존 보증금 반환 여력을 함께 살펴볼 필요가 있다.
※자료 기준: 2026년 11월 12일. 국토교통부 2026년 8월 20일 사업 발표 및 11월 4일 첫 임대인 모집 발표 기준.
*문의:[운부쌤 유정운 기자] 010-5098-0393
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
