2027년 말까지 LH 신규 후보지 신청 구역 대상…국비 지원 시 실질 수수료 0.85%까지 인하
용적률 완화·사업비 및 이주비 이자 지원도 유지…정부, 공공재개발 활성화 본격 추진
정부가 공공재개발 사업수수료를 기존 3%에서 1%로 대폭 인하한다. 이에 따라 공공재개발을 추진하는 정비구역의 사업비 부담이 구역당 평균 약 130억원 줄어들 전망이다. 여기에 수수료의 최대 15%를 국비로 지원하는 기존 제도까지 유지하면서 주민들의 실질적인 비용 부담은 더욱 낮아질 것으로 기대된다.
국토교통부(장관 홍지선)와 한국토지주택공사(LH·사장 이성훈)는 2027년 12월 31일까지 공공재개발 후보지 선정을 새롭게 신청하는 구역에 대해 사업수수료율을 총사업비의 3%에서 1%로 한시적으로 인하한다고 12일 밝혔다.
이번 조치는 정부가 지난 8월 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속 대책이다. 공공재개발의 사업성을 높이고 주민들의 경제적 부담을 줄여 도심 내 주택 공급을 활성화하려는 취지다.
국토부와 LH는 수수료 인하를 비롯한 공공재개발 지원 제도를 주민들에게 적극적으로 알리고 신규 후보지 발굴에도 본격적으로 나설 계획이다.
■ 공공재개발 사업수수료 3분의 1로…평균 130억원 절감
공공재개발은 LH 등 공기업이 조합을 대신해 사업시행자로 참여하는 정비사업 방식이다.
공공기관이 인허가부터 설계 검토, 공사비 산정, 시공 관리까지 사업 전반을 직접 관리한다. LH는 그동안 이러한 업무를 수행하는 대가로 공사비와 용역비 등을 포함한 총사업비의 3%를 사업수수료로 받아 왔다.
민간 정비사업에서도 용역업체나 신탁사에 사업 관리를 맡기는 경우 관련 비용이 발생한다. 다만 공공재개발은 LH의 높은 신용도를 활용해 상대적으로 낮은 금리로 사업비를 조달할 수 있고, 용적률 특례 등 공공지원 혜택도 받을 수 있다는 특징이 있다.
정부는 이번 수수료 인하를 통해 공공재개발 사업의 경제성을 한층 강화한다는 방침이다.
실제 공급 세대수 약 2,200가구, 총사업비 약 7,200억원 규모의 공공재개발 사업장을 기준으로 보면 기존 수수료는 216억원에 달했다.
그러나 수수료율이 1%로 낮아지면 부담액은 72억원으로 감소한다. 수수료 인하만으로 144억원을 절감하는 셈이다.
여기에 국비 지원까지 반영하면 주민 부담 수수료는 기존 약 184억원에서 61억원으로 줄어든다.
국토부는 이번 조치로 공공재개발 구역당 평균 약 130억원의 수수료 부담이 줄어들 것으로 추산했다.
특히 수수료율이 낮아지더라도 LH 전문인력이 설계 검토와 공사비 산정, 시공 관리 등 사업 전반을 직접 관리하는 기존 운영 방식은 그대로 유지된다.
■ 국비 지원 최대 15% 유지…실질 수수료율 0.85%
정부는 수수료 인하와 함께 기존 국비 지원 제도도 유지하기로 했다.
지난 2025년 9월 7일 대책에 따라 도입된 공공재개발 사업수수료 국비 지원은 LH가 시행하는 사업에 대해 수수료의 최대 15%를 지원하는 제도다.
이번에 수수료율이 1%로 인하된 이후에도 해당 지원은 계속 적용된다.
이에 따라 국비 지원을 최대한 받을 경우 주민이 실제 부담하는 수수료는 총사업비의 0.85% 수준까지 낮아진다.
이는 인하된 수수료율 1%에 국비 지원 비율 15%를 적용한 결과다. 국비는 사업 단계별로 지원된다.
사업비 부담을 줄이려는 정비구역 입장에서는 수수료 인하와 국비 지원을 동시에 활용할 수 있다는 점에서 경제적 효과가 클 것으로 예상된다.
■ 민간재개발 추진 구역도 신청 가능…2027년 말까지 적용
이번 수수료 인하 혜택은 2027년 12월 31일까지 공공재개발 후보지 선정을 새롭게 신청하는 구역에 적용된다.
기존에 민간재개발 방식으로 사업을 추진하던 구역도 해당 기간에 공공재개발 후보지로 신청하면 인하된 수수료율을 적용받을 수 있다.
이에 따라 사업성 확보나 자금 조달 문제로 어려움을 겪는 민간 정비사업 구역에서도 공공재개발 전환을 검토할 수 있을 것으로 보인다.
공공재개발을 희망하는 구역은 LH에 사전 컨설팅을 신청할 수 있다.
컨설팅은 두 단계로 운영된다.
1단계 컨설팅은 주민 동의 없이 신청할 수 있으며, 구역 지정요건 등을 분석한다.
이후 토지등소유자 10% 이상의 동의를 확보하면 2단계 컨설팅을 신청할 수 있다. LH는 이 단계에서 개략적인 사업계획과 사업성, 추정 분담금 등을 분석한다.
컨설팅 결과는 향후 사업화 추진과 연계된다.
주민들이 공공재개발 추진 여부를 결정하기 전에 사업의 실현 가능성과 예상 부담액을 검토할 수 있도록 지원하는 구조다.
■ 용적률 법적상한의 1.2배…1.3배 상향도 추진
공공재개발 사업은 이번 수수료 인하와 함께 기존의 다양한 사업성 개선 혜택도 받을 수 있다.
대표적인 지원책은 용적률 완화다.
공공재개발 구역은 법적상한용적률의 1.2배까지 용적률을 완화받을 수 있다. 이는 법적상한용적률 1.0배를 기준으로 하는 일반적인 민간재개발과 비교해 사업성을 높일 수 있는 요소다.
정부는 이러한 용적률 특례를 법적상한의 1.3배까지 확대하는 방안도 추진하고 있다.
관련 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법' 개정안은 국회 본회의 상정을 앞두고 있다.
또한 공공재개발에는 분양가상한제가 적용되지 않는다.
반면 민간재개발은 강남 3구와 용산구 등 분양가상한제 적용 지역에서 관련 규제를 받는다.
정부는 용적률 완화와 분양가상한제 미적용을 통해 공공재개발의 사업성을 개선하고 정비사업 추진 여건을 강화한다는 방침이다.
다만 용적률 1.3배 상향은 아직 입법이 완료되지 않은 추진 과제로, 현행 적용 기준인 1.2배와 구분할 필요가 있다.
■ 사업비·이주비 대출이자 최대 2%p 지원
공공재개발 사업에 대한 금융 지원도 유지된다.
정부는 공공재개발 사업비 대출과 주민 이주비 대출의 금리가 1.8%를 초과하면 초과분에 대해 최대 2%포인트까지 이자를 지원한다.
사업비 대출 이자 지원은 사업비의 50%까지 적용된다.
주민 기본이주비 대출도 이자 지원 대상이다. 지원 대상 대출 규모는 보증금의 70% 이내이며, 조합원당 최대 3억원을 한도로 한다.
예를 들어 1주택자가 기본이주비 3억원을 연 4.8% 금리로 대출받은 경우 이차보전 제도를 활용하면 연간 약 600만원의 이자 부담을 줄일 수 있다.
재개발 사업은 추진 과정에서 상당한 사업비와 이주비가 발생한다. 특히 사업 기간이 길어질수록 금융비용이 늘어날 수 있어 이자 지원은 주민 부담을 완화하는 중요한 수단으로 평가된다.
정부는 공공재개발에 대한 금융 지원을 통해 사업 추진 과정의 자금 부담을 줄이고 안정적인 사업 진행을 유도할 계획이다.
■ 주민 동의요건 3분의 2에서 60%로 완화 추진
공공재개발의 진입 문턱을 낮추기 위한 제도 개선도 추진된다.
현행 공공재개발은 사업시행자 지정을 위해 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.
정부는 이를 60%로 완화하는 방안을 추진하고 있다.
민간재개발의 조합설립 동의요건은 현행 75%이며, 이를 70%로 완화하는 방안도 추진 중이다.
공공재개발 시행자 지정 동의요건이 60%로 낮아질 경우 주민 동의 확보에 어려움을 겪던 정비구역의 사업 추진 여건이 개선될 것으로 예상된다.
다만 해당 동의요건 완화 역시 추진 중인 제도 개선 사항으로, 현행 기준과는 구분된다.
■ 민간재개발과 공공재개발, 무엇이 달라지나
이번 정책의 핵심은 공공재개발의 수수료 부담을 낮추면서 기존의 용적률 특례와 금융 지원을 유지한다는 점이다.
공공재개발을 검토하는 주민들은 수수료 절감액뿐 아니라 용적률, 예상 분담금, 자금 조달 조건, 주민 동의요건 등을 종합적으로 비교할 필요가 있다.
■ 정부 "공공재개발, 정비사업의 실질적 대안으로 육성"
국토교통부는 이번 수수료 인하가 신규 공공재개발 후보지 발굴과 사업 활성화에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
윤영중 국토교통부 주택정비정책관은 "이번 수수료 인하로 새로 공공재개발을 추진하려는 주민들의 부담이 한층 가벼워질 것"이라고 밝혔다.
이어 "공공이 사업을 책임지고 관리하는 공공재개발이 정비사업의 실질적인 대안이 될 수 있도록 관계기관과 함께 적극 지원하겠다"고 강조했다.
정부와 LH는 앞으로 공공재개발 지원 내용을 주민들에게 적극 안내하고 신규 후보지 발굴을 확대할 계획이다.
특히 수수료 인하와 금융비용 지원, 용적률 완화 등 다양한 지원책이 결합하면서 공공재개발에 대한 정비구역 주민들의 관심도 높아질 것으로 예상된다.
■ 공공재개발 신청 방법은…LH 사전 컨설팅 활용
공공재개발을 검토하는 주민과 정비구역은 관할 자치구 또는 LH 컨설팅센터를 통해 자세한 사항을 확인할 수 있다.
공공재개발 상담 및 신청 안내
서울 서부권센터: 02-6213-0011
지하철 5호선 영등포시장역 인근
서울 동부권센터: 02-6215-0011
지하철 2호선 구의역 인근
LH 정비통통 누리집
[LH 정비통통 홈페이지 바로가기](https://tongtong.lh.or.kr?utm_source=chatgpt.com)
주민 동의 없이 신청할 수 있는 1단계 컨설팅을 통해 구역 지정요건을 먼저 확인하고, 이후 10% 이상의 주민 동의를 확보해 사업계획과 추정 분담금을 분석받을 수 있다.
공공재개발 추진을 고민하는 정비구역이라면 2027년 말까지 적용되는 한시적 수수료 인하 혜택과 기존 지원 제도를 함께 검토할 필요가 있다.
이번 조치가 실제 사업 추진과 주민 부담 경감으로 이어질지는 향후 신규 후보지 신청과 사업 진행 과정에서 확인될 전망이다.
기자:부잔감(김정은)010-5267-5072
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